Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft auch eine Gemeinschaft – mit ihren Regeln, Beschlüssen und Plänen. Die wichtigsten davon stehen in der Teilungserklärung, der Beschlusssammlung und den Versammlungsprotokollen. Beschlüsse der Eigentümer gelten für Käufer in der Regel automatisch, auch ohne Eintrag im Grundbuch. Diese Unterlagen vor dem Kauf zu lesen, ist deshalb Pflicht.
Die drei Dokumente im Überblick
| Dokument | Was drinsteht | Bindet den Käufer |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, Miteigentumsanteile, Lage und Grenzen jeder Einheit | ja, im Grundbuch eingetragen |
| Gemeinschaftsordnung (meist Teil der Teilungserklärung) | Nutzungsregeln, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Veräußerungszustimmung | ja, soweit im Grundbuch eingetragen |
| Beschlusssammlung und Protokolle | Alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung, Sanierungen, Sonderumlagen, Gerichtsentscheidungen | ja, Beschlüsse auch ohne Grundbucheintrag |
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen
Die Teilungserklärung legt fest, was Ihnen allein gehört (Sondereigentum) und was allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum). Achten Sie besonders auf diese Punkte:
- Aufteilungsplan: Stimmen Wohnung, Keller und Stellplatz im Plan mit der Realität überein? Ist der Dachboden, der heute als Zimmer genutzt wird, überhaupt Teil der Wohnung?
- Zweckbestimmung: Ist die Einheit als Wohnung eingetragen oder als Teileigentum, etwa als Laden oder Büro? Wohnen in Teileigentum kann unzulässig sein.
- Sondernutzungsrechte: Wer darf den Garten, die Terrasse oder einen Stellplatz allein nutzen? Ein Sondernutzungsrecht muss in der Gemeinschaftsordnung stehen.
- Kostenverteilung: Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt, nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Einheiten? Trägt eine Wohnung bestimmte Kosten allein, etwa für die eigenen Fenster?
- Veräußerungszustimmung: Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen? Das verlängert die Abwicklung beim Notar.
- Nutzungsregeln: Gibt es Einschränkungen für Ferienvermietung, gewerbliche Nutzung oder Tierhaltung?
Nicht jede Regel aus der Gemeinschaftsordnung gilt automatisch: Vereinbarungen binden einen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Lassen Sie sich deshalb den Grundbuchauszug mit Bestandsverzeichnis und die dort in Bezug genommene Bewilligung geben.
Die Beschlusssammlung: das Gedächtnis der Gemeinschaft
Der Verwalter muss eine Beschlusssammlung führen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Sie enthält fortlaufend nummeriert den Wortlaut aller Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007 sowie Urteile aus Beschlussklagen. Angefochtene oder aufgehobene Beschlüsse sind zu vermerken. Als Eigentümer, oder als Kaufinteressent mit Ermächtigung des Eigentümers, haben Sie ein Recht auf Einsicht.
So lesen Sie die Sammlung effizient:
- Von hinten nach vorn lesen. Die letzten fünf Jahre sind die wichtigsten.
- Nach Stichworten suchen: Sonderumlage, Sanierung, Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Kredit, Klage, Verwalter.
- Auf Vermerke achten: Ein angefochtener Beschluss heißt, dass in der Gemeinschaft gestritten wird.
- Prüfen, ob Beschlüsse zur Kostenverteilung oder zu baulichen Veränderungen Ihre Einheit besonders treffen.
Protokolle: Was die Sammlung nicht verrät
Die Beschlusssammlung enthält nur den Wortlaut der Beschlüsse. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen (§ 24 Abs. 6 WEG) zeigen dagegen, was diskutiert wurde, welche Anträge abgelehnt wurden und welche Probleme vertagt sind. Genau das ist für Käufer oft aufschlussreicher. Warnsignale sind zum Beispiel:
- Schäden, die immer wieder besprochen, aber nicht behoben werden (Feuchtigkeit, Dach, Leitungen).
- Gutachten, die beauftragt wurden, deren Ergebnis aber noch aussteht.
- Anträge auf Sanierung, die aus Kostengründen abgelehnt wurden – das Thema kommt wieder.
- Ausstände einzelner Eigentümer beim Hausgeld.
- Häufige Verwalterwechsel oder ein Streit mit dem Verwalter.
- Laufende oder angedrohte Klagen zwischen Eigentümern.
In Frankfurter Milieuschutzgebieten lohnt außerdem ein Blick darauf, ob geplante Modernisierungen genehmigungsfähig sind (siehe unseren Beitrag zum Milieuschutz in Frankfurt).
Welche Unterlagen Sie anfordern sollten
Für eine sorgfältige Prüfung brauchen Sie mindestens: Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, Protokolle und Beschlusssammlung der letzten drei bis fünf Jahre, aktuellen Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, den Vermögensbericht des Verwalters sowie den Energieausweis. Unsere Checkliste zum Download fasst alles zusammen.
So unterstützt Sie Bettina Schmitt Immobilien
Als Verkäufer müssen Sie sich um diese Unterlagen nicht selbst kümmern: Mit Ihrer Vollmacht beschaffen wir sie direkt bei der Hausverwaltung und beim Grundbuchamt. Käufer erhalten bei uns ein vollständiges Unterlagenpaket, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen. Das schafft Vertrauen und beschleunigt die Finanzierungszusage.
Checkliste zum Download
Zum Ausdrucken und Abhaken:
Quellen
Persönliche Beratung: Als Immobilienmakler in Frankfurt, Dreieich, Offenbach und im Taunus beraten wir Sie gern – kostenfrei und unverbindlich, in unseren Büros in Frankfurt und Dreieich-Buchschlag oder direkt bei Ihnen vor Ort.
Stand-Hinweis: Wir beziehen uns immer auf die jeweils aktuelle Fassung der genannten Gesetze und Regelungen. Zahlen und Regelungen können sich ändern und sind deshalb nicht immer tagesaktuell. Wir geben uns aber größte Mühe, sie aktuell zu halten. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: November 2026.
