Rund um den Frankfurter Flughafen gelten drei verschiedene Lärmgrenzen: der Lärmschutzbereich nach dem Fluglärmgesetz, das Siedlungsbeschränkungsgebiet der Landesplanung und die EU-Lärmkartierung. Sie haben unterschiedliche Folgen – von Bauverboten bis zur reinen Information. Wer in Frankfurt, Neu-Isenburg, Dreieich oder im Taunus kauft oder verkauft, sollte wissen, welche Linie wo verläuft und was sie bedeutet.
Erster Schritt: die Lärmkarte aufrufen
Das Hessische Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) veröffentlicht alle Lärmkarten im Lärmviewer Hessen. Dort lassen sich Flug-, Straßen- und Schienenlärm adressgenau anzeigen, aktuell auf Stand der Kartierung 2022. So gehen Sie vor:
- Adresse in die Suche eingeben und auf das Grundstück zoomen.
- Unter den Kartenthemen „Fluglärm“ wählen, einmal für den Ganztageswert LDEN und einmal für den Nachtwert LNight.
- Die Farbe am Grundstück mit der Legende abgleichen. Die Karten zeigen Pegelklassen in 5-dB-Schritten.
- Zum Vergleich Straßen- und Schienenlärm einblenden. An vielen Adressen ist die Straße lauter als der Flugverkehr.
Wichtig zum Verständnis: Die EU-Karte ist eine Rechnung, keine Messung. Für 2022 hat der Bund ein neues Rechenverfahren vorgeschrieben. Es rechnet Gebiete 10 bis 30 Kilometer vor der Landebahn um bis zu 5 dB lauter als früher. Deshalb erscheinen etwa Offenbach, Mühlheim, Hanau, Mainz und Hochheim neu mit LDEN über 55 dB(A). Das HLNUG schreibt selbst, dass gemessene Werte diesen Anstieg nicht bestätigen, und das Land hat den Bund um eine Überprüfung gebeten. Für eine Kaufentscheidung lohnt deshalb zusätzlich ein Blick auf echte Messwerte, etwa über die Messstationen der Fluglärmkommission Frankfurt und ihrer Partner.
Die drei Lärmgrenzen im Überblick
| Grenze | Grundlage | Kriterium | Folge für Wohnen |
|---|---|---|---|
| Tag-Schutzzone 1 | Fluglärmgesetz, Verordnung Hessen vom 30.09.2011 | Dauerschallpegel tags 60 dB(A) | keine neuen Wohnungen; Erstattung von Schallschutz möglich |
| Nacht-Schutzzone | wie oben | nachts 50 dB(A) oder 6-mal 53 dB(A) Maximalpegel | keine neuen Wohnungen; Erstattung von Schallschutz möglich |
| Tag-Schutzzone 2 | wie oben | tags 55 dB(A) | Neubau nur mit erhöhtem Schallschutz |
| Siedlungsbeschränkungsgebiet | Landesentwicklungsplan Hessen, Ziel 3.3-4 | tags 55 dB(A), nachts 50 dB(A) bei 701.000 Flugbewegungen | keine neuen Wohnbaugebiete; Bestand und Innenentwicklung erlaubt |
| EU-Lärmkartierung | Umgebungslärmrichtlinie | ab LDEN 55 dB(A) bzw. LNight 50 dB(A) dargestellt | keine direkte Rechtsfolge; Grundlage für Lärmaktionspläne |
Quellen: Fluglärmgesetz §§ 2, 5; Lärmschutzbereichs-Verordnung Flughafen Frankfurt; Landesentwicklungsplan Hessen; HLNUG
Lärmschutzbereich: Bauverbote und Schallschutz
Den Lärmschutzbereich für den Flughafen hat das Land mit Verordnung vom 30. September 2011 festgesetzt. Er besteht aus den Tag-Schutzzonen 1 und 2 und der Nacht-Schutzzone. Nach § 5 Fluglärmgesetz gilt:
- Im ganzen Lärmschutzbereich dürfen keine Krankenhäuser, Altenheime und ähnliche Einrichtungen entstehen; in den Tag-Schutzzonen auch keine Schulen und Kindergärten.
- In der Tag-Schutzzone 1 und der Nacht-Schutzzone dürfen grundsätzlich keine neuen Wohnungen errichtet werden.
- Ausnahmen gelten unter anderem für Bauen in Lücken innerhalb bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB) und in Gebieten mit einem Bebauungsplan, der schon vor der Festsetzung galt.
- Wo gebaut werden darf, gelten erhöhte Schallschutzanforderungen.
Für Bestandshäuser heißt das: Ein bestehendes Wohnhaus darf bleiben und genutzt werden. Wer ein Grundstück kauft, um neu oder größer zu bauen, sollte aber vorher prüfen, ob das in der jeweiligen Zone zulässig ist. Eigentümer in der Tag-Schutzzone 1 und der Nacht-Schutzzone können unter Voraussetzungen die Kosten für baulichen Schallschutz, etwa Schallschutzfenster und Lüfter, erstattet bekommen (§ 9 Fluglärmgesetz). Fragen Sie beim Kauf nach, ob das schon beantragt oder umgesetzt wurde – das ist ein echter Wertfaktor.
In Frankfurt liegen vor allem die südlichen Stadtteile im Lärmschutzbereich. Umliegende Kommunen wie Raunheim liegen teils vollständig in der Tag-Schutzzone 1. Die genauen Grenzen veröffentlicht das Hessische Wirtschaftsministerium.
Siedlungsbeschränkungsgebiet: keine neuen Baugebiete
Das Siedlungsbeschränkungsgebiet ist größer als der Lärmschutzbereich. Es ist im Regionalplan Südhessen festgelegt und reicht bis zur Linie von 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts, berechnet für 701.000 Flugbewegungen im Jahr. Dort weisen Kommunen keine neuen Wohnbaugebiete aus. Bestehende Bebauungspläne und der Siedlungsbestand bleiben aber unberührt, und auch der Umbau von Gewerbe- zu Wohnflächen innerhalb bestehender Orte ist möglich.
Für den Markt hat das zwei Seiten. Neue Wohngebiete sind in betroffenen Orten selten, das Angebot bleibt knapp. Gleichzeitig ist Baurecht, das heute schon besteht, wertvoller, weil es nicht beliebig vermehrt werden kann.
Was Fluglärm für den Wert bedeutet
Fluglärm wirkt auf den Preis, aber nicht pauschal. Entscheidend sind vier Fragen:
- Wie laut ist es wirklich? Lärmkarte und Messwerte vergleichen, nicht nur einen von beiden.
- Wann ist es laut? Nachtflug ist zwischen 23 und 5 Uhr in Frankfurt grundsätzlich verboten. Dazu kommt die Betriebsrichtung: An etwa 70 bis 75 Prozent der Zeit wird nach Westen gestartet und gelandet; die Anflüge kommen dann von Osten, etwa über den Frankfurter Süden. Bei Ostwind dreht sich das um.
- Wie ist das Haus gebaut? Schallschutzfenster, ein Grundriss mit Schlafräumen zur leiseren Seite und ein Garten im Schatten des Hauses machen viel aus.
- Wer kauft? Viele Käufer arbeiten am Flughafen oder schätzen die kurzen Wege. Für sie wiegt die Lage oft schwerer als der Lärm.
Unser Rat: Besichtigen Sie zu verschiedenen Tageszeiten, auch abends und am Wochenende. Und beachten Sie, dass sich Flugrouten und Betriebsrichtungen ändern können.
So unterstützt Sie Bettina Schmitt Immobilien
Wir kennen die Lagen in Frankfurt, Neu-Isenburg und Dreieich aus fast 20 Jahren Vermarktung. Bei jeder kostenfreien Bewertung prüfen wir die Lärmsituation und ordnen sie im Preis ein. Als Verkäufer helfen wir Ihnen, Schallschutzmaßnahmen und ruhige Räume im Exposé sachlich darzustellen, damit Käufer nicht nur die Karte sehen.
Checkliste zum Download
Zum Ausdrucken und Abhaken:
Quellen
- HLNUG: Lärmviewer Hessen
- HLNUG: Erläuterungen zur EU-Umgebungslärmkartierung Flughafen Frankfurt Main 2022
- Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm, § 5 Bauverbote
- Hessischer Landtag, Drucksache 18/6850: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt
- RP Darmstadt: Lärmaktionsplan Hessen, 4. Runde, Teilplan Flughafen Frankfurt
- Stadt Frankfurt, Umweltamt: Fluglärmmessungen – Zusammenfassung
Persönliche Beratung: Als Immobilienmakler in Frankfurt, Dreieich, Offenbach und im Taunus beraten wir Sie gern – kostenfrei und unverbindlich, in unseren Büros in Frankfurt und Dreieich-Buchschlag oder direkt bei Ihnen vor Ort.
Stand-Hinweis: Wir beziehen uns immer auf die jeweils aktuelle Fassung der genannten Gesetze und Regelungen. Zahlen und Regelungen können sich ändern und sind deshalb nicht immer tagesaktuell. Wir geben uns aber größte Mühe, sie aktuell zu halten. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: November 2026.
