Das Hausgeld ist die monatliche Rate, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Ein Teil davon fließt in die Erhaltungsrücklage, das Sparkonto des Hauses. Ist diese Rücklage zu klein, drohen Sonderumlagen – oft fünfstellige Beträge pro Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb nicht nur auf die Höhe des Hausgelds schauen, sondern darauf, ob die Rücklage zum Zustand des Hauses passt.
Was im Hausgeld steckt
Das Hausgeld ist ein Vorschuss. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter aufstellt; beschlossen werden aber nicht der Plan, sondern die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres folgt die Jahresabrechnung mit Nachzahlung oder Anpassung. Typische Bestandteile sind:
| Bestandteil | Beispiele | Für Vermieter auf Mieter umlegbar |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Reinigung, Versicherung, Aufzug | ja, nach Betriebskostenverordnung |
| Verwaltungskosten | Verwaltervergütung, Kontoführung | nein |
| Instandhaltung laufend | kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Ansparen für Dach, Fassade, Heizung, Leitungen | nein |
Für Kapitalanleger wichtig: Nur der umlagefähige Teil kann auf Mieter umgelegt werden. Der Rest mindert die Rendite. Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind außerdem erst dann als Werbungskosten absetzbar, wenn das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird.
Erhaltungsrücklage: Wie viel ist angemessen?
Das Gesetz schreibt eine „angemessene“ Erhaltungsrücklage vor (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keine Zahl. In der Praxis haben sich drei Maßstäbe eingebürgert:
- Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 II. BV): Sie gelten eigentlich für den geförderten Wohnungsbau, dienen aber als verbreiteter Orientierungswert. Seit dem 1. Januar 2026 sind das je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 11,50 Euro bei weniger als 22 Jahre alten Wohnungen, 14,58 Euro ab 22 Jahren und 18,62 Euro ab 32 Jahren. Die Werte werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst.
- Peterssche Formel: Sie leitet den Bedarf aus den Herstellungskosten des Gebäudes ab und führt meist zu deutlich höheren Werten.
- Ein Sanierungsfahrplan: Am aussagekräftigsten ist ein Plan, welche Bauteile wann fällig werden und was sie kosten. Gute Verwaltungen erstellen ihn mit der Gemeinschaft.
Die Pauschalen beziehen sich auf die Instandhaltung der ganzen Wohnung. Bei Eigentumswohnungen entfällt ein Teil davon auf das eigene Sondereigentum wie Bad, Boden oder Innentüren. Für das Gemeinschaftseigentum ist der Betrag in der Rücklage also etwas niedriger anzusetzen, für die eigene Wohnung sollten Sie zusätzlich privat vorsorgen.
So prüfen Sie die Rücklage vor dem Kauf
- Den Vermögensbericht anfordern. Der Verwalter muss ihn jährlich erstellen; er zeigt den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Den Stand pro Quadratmeter ausrechnen: Rücklage geteilt durch die Wohnfläche aller Einheiten. So lassen sich Häuser vergleichen.
- Mit dem Zustand des Hauses abgleichen: Wann wurden Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert? Was steht in den Protokollen an?
- Die jährliche Zuführung prüfen: Wird regelmäßig angespart, oder wurde die Zuführung gesenkt, um das Hausgeld niedrig zu halten?
- Auf beschlossene Entnahmen achten: Eine hohe Rücklage kann schon für eine beschlossene Maßnahme verplant sein.
Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal. Oft spart die Gemeinschaft an der falschen Stelle, und die Rechnung kommt später als Sonderumlage.
Sonderumlage: wann sie kommt und wer zahlt
Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Sie wird nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungen umgelegt. Typische Anlässe sind Dach- und Fassadensanierungen, Heizungstausch, Leitungssanierung oder Schadensfälle.
Für Käufer gilt: Beschlüsse binden den Erwerber auch ohne Grundbucheintrag. Eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage kann deshalb auf Sie zukommen. Prüfen Sie Protokolle und Beschlusssammlung und regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer beschlossene Sonderumlagen trägt. Das ist auch Verhandlungsmasse beim Kaufpreis.
Erhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer
Früher wurde der Anteil an der Rücklage im Kaufvertrag oft herausgerechnet, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Das funktioniert nicht mehr: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Rücklage gemindert wird (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). In Hessen fallen also 6 Prozent Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis an. Bei der Einkommensteuer gehört der Rücklagenanteil dagegen weiterhin nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung – für Kapitalanleger lohnt sich der getrennte Ausweis im Kaufvertrag also trotzdem.
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Checkliste zum Download
Zum Ausdrucken und Abhaken:
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz, § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- Haufe: Instandhaltungskostenpauschale – aktuelle Werte ab 1.1.2026
- Haufe: Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen 2020–2026
- Haufe: Instandhaltungsrücklage mindert Grunderwerbsteuer nicht
- OFD Frankfurt: Steuerliche Behandlung der Erhaltungsrücklage (NWB)
- Wohnen im Eigentum e.V.: Infoblatt Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht
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Stand-Hinweis: Wir beziehen uns immer auf die jeweils aktuelle Fassung der genannten Gesetze und Regelungen. Zahlen und Regelungen können sich ändern und sind deshalb nicht immer tagesaktuell. Wir geben uns aber größte Mühe, sie aktuell zu halten. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: November 2026.
