Ein Kulturdenkmal ist eine Immobilie mit Charakter – und mit Regeln. Fast jede Veränderung braucht eine Genehmigung. Dafür können Eigentümer die Sanierungskosten steuerlich deutlich schneller absetzen als bei einem normalen Haus. Ab dem 1. Januar 2027 gilt in Hessen außerdem ein neues Denkmalschutzgesetz mit festen Fristen. Hier lesen Sie, was Käufer und Eigentümer in Frankfurt wissen sollten.
Ist mein Haus ein Denkmal?
Das Hessische Denkmalschutzgesetz (HDSchG) kennt zwei Fälle. Ein Einzelkulturdenkmal ist selbst geschützt, außen und innen. Eine Gesamtanlage schützt ein Ensemble, etwa eine Straße oder ein Quartier; dort zählt vor allem das äußere Erscheinungsbild, und nicht jedes Haus darin muss selbst ein Denkmal sein. Gerade in Frankfurt mit seinen Gründerzeitvierteln liegen viele Häuser in einer Gesamtanlage, ohne Einzeldenkmal zu sein.
Ob und wie ein Gebäude geschützt ist, zeigt das öffentliche Denkmalverzeichnis DenkXweb des Landesamts für Denkmalpflege. In Frankfurt ist das Denkmalamt der Stadt zuständig. Nach dem neuen Gesetz werden Eigentümer von Einzeldenkmälern künftig schriftlich über die Denkmaleigenschaft informiert.
Was genehmigt werden muss
Nach § 18 HDSchG braucht eine Genehmigung, wer ein Kulturdenkmal ganz oder teilweise beseitigt, umgestaltet oder instand setzt oder Werbeanlagen anbringt. Bei Einzeldenkmälern betrifft das praktisch jede Maßnahme innen und außen: neue Fenster, Dach, Fassade, Grundriss, auch Bad und Heizung. Genehmigungspflichtig ist außerdem, wer in der Umgebung eines Denkmals baut, wenn das Erscheinungsbild des Denkmals betroffen sein kann.
Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn keine Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen oder wenn eine Ablehnung wirtschaftlich unzumutbar wäre. In Gesamtanlagen genügt, dass eine Maßnahme die Anlage nur unerheblich beeinträchtigt. Solaranlagen auf Denkmälern werden in Hessen schon heute in rund 99 Prozent der Fälle genehmigt.
Neu ab 2027: das reformierte Denkmalschutzgesetz
Der Hessische Landtag hat die Novelle am 10. Juni 2026 beschlossen; sie tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Für Eigentümer bringt sie vor allem schnellere und planbarere Verfahren:
- Anträge werden digital gestellt; die Behörde prüft die Vollständigkeit binnen eines Monats.
- Über vollständige Anträge wird grundsätzlich binnen drei Monaten entschieden, verlängerbar um höchstens zwei Monate. Bleibt die Entscheidung aus, gilt die Genehmigung als erteilt.
- Typische, risikoarme Arbeiten wie der Tausch von Dachrinnen, der Heizkesseltausch oder Bad- und Küchensanierungen ohne Verlust historischer Bauteile sollen per Verordnung genehmigungsfrei werden.
- Die Pflicht des Eigentümers ist ausdrücklich an die wirtschaftliche Zumutbarkeit gebunden.
- Die Steuerbescheinigung kommt in vielen Fällen künftig direkt von der Unteren Denkmalschutzbehörde, also aus einer Hand mit der Genehmigung.
Der materielle Schutz bleibt laut Ministerium gleich hoch. Geändert werden vor allem Zuständigkeiten und Abläufe.
Der große Vorteil: die Denkmal-AfA
Wer ein Denkmal saniert, kann die Kosten deutlich schneller steuerlich geltend machen als bei einem normalen Altbau:
| Regelung | Für wen | Was ist absetzbar | Wie schnell |
|---|---|---|---|
| § 7i EStG | Vermieter, Kapitalanleger | Herstellungskosten für Erhalt und sinnvolle Nutzung | 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 % = 100 % in 12 Jahren |
| § 10f EStG | Selbstnutzer | Sanierungsaufwand am selbst bewohnten Denkmal | 10 Jahre je 9 % = 90 %, wie Sonderausgaben |
| § 11b EStG | Vermieter | Erhaltungsaufwand | verteilt auf 2 bis 5 Jahre |
Zum Vergleich: Ein normales Gebäude, das vor 1925 fertiggestellt wurde, wird jährlich mit 2,5 Prozent abgeschrieben. Nach zwölf Jahren sind das 30 Prozent statt 100 Prozent.
Wichtig sind drei Bedingungen:
- Vorher abstimmen. Die Maßnahme muss vor Baubeginn mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt werden. Ohne Abstimmung darf keine Bescheinigung erteilt werden. Die Abstimmung ersetzt nicht die Genehmigung und umgekehrt.
- Nur der Sanierungsanteil zählt. Der Kaufpreis selbst ist nicht begünstigt, ebenso wenig Außenanlagen oder eigene Arbeitsleistung. Bei Gesamtanlagen wird meist nur das Äußere anerkannt.
- Rechnungen sammeln. Nach Abschluss prüft die Behörde Rechnungen und Belege und stellt eine Bescheinigung für das Finanzamt aus.
Für Kapitalanleger lohnt sich deshalb bei sanierten Denkmalobjekten ein genauer Blick auf die Aufteilung von Grundstücks-, Altbau- und Sanierungsanteil im Kaufvertrag. Sprechen Sie dazu früh mit Ihrem Steuerberater.
Energie, Heizung und Energieausweis
Das Gebäudeenergiegesetz, seit Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), erlaubt bei Denkmälern Abweichungen, wenn eine Anforderung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder unverhältnismäßig teuer wäre (§ 105). Für die KfW-Förderung gibt es eine eigene Stufe „Effizienzhaus Denkmal“.
Beim Energieausweis ändert sich etwas: Bisher waren Baudenkmäler beim Verkauf und bei der Vermietung von der Ausweispflicht ausgenommen. Nach dem neuen Recht entfällt diese Ausnahme ab dem 1. Januar 2027. Wer ein Denkmal ab 2027 verkaufen oder vermieten möchte, sollte den Energieausweis also rechtzeitig beauftragen.
Worauf Käufer achten sollten
- Denkmalstatus in DenkXweb prüfen und klären, ob Einzeldenkmal oder Gesamtanlage.
- Bauakte und frühere denkmalrechtliche Genehmigungen anfordern. Ungenehmigte Umbauten können Rückbauauflagen nach sich ziehen.
- Bei bereits sanierten Objekten nach den Steuerbescheinigungen fragen.
- Sanierungskosten realistisch planen: Handwerker mit Denkmalerfahrung, Holzfenster statt Kunststoff, Kalkputz statt Dispersionsfarbe.
- Pläne früh mit dem Denkmalamt besprechen, am besten noch vor dem Kauf.
So unterstützt Sie Bettina Schmitt Immobilien
Wir vermarkten in Frankfurt regelmäßig Altbauten und Denkmäler. Mit Ihrer Vollmacht beschaffen wir Bauakte, Genehmigungen und Bescheinigungen, damit Käufer vollständige Unterlagen bekommen. Für Kapitalanleger zeigt unsere Schwesterfirma 44 Real Estate, wie sich Denkmal-AfA und Miete zusammen rechnen. Die Bewertung Ihres Denkmals ist bei uns kostenfrei.
Checkliste zum Download
Zum Ausdrucken und Abhaken:
Quellen
- Hessisches Denkmalschutzgesetz, § 18 Genehmigungspflichtige Maßnahmen
- Hessisches Wissenschaftsministerium: Fragen und Antworten zum neuen Denkmalschutzgesetz
- Hessisches Wissenschaftsministerium: Landtag verabschiedet neues Denkmalschutzgesetz
- Hessen.de: Land modernisiert den Denkmalschutz
- Landesamt für Denkmalpflege Hessen: Steuer-Tipps für Denkmaleigentümer
- Haufe: Energieausweis 2027 – neue Pflichten durch das GModG
- Landesamt für Denkmalpflege Hessen: DenkXweb
Persönliche Beratung: Als Immobilienmakler in Frankfurt, Dreieich, Offenbach und im Taunus beraten wir Sie gern – kostenfrei und unverbindlich, in unseren Büros in Frankfurt und Dreieich-Buchschlag oder direkt bei Ihnen vor Ort.
Stand-Hinweis: Wir beziehen uns immer auf die jeweils aktuelle Fassung der genannten Gesetze und Regelungen. Zahlen und Regelungen können sich ändern und sind deshalb nicht immer tagesaktuell. Wir geben uns aber größte Mühe, sie aktuell zu halten. Der Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: November 2026.
