Der Immobilienmarkt in Hessen hat sich 2025 stabilisiert – und unsere Region gehört zu den gefragtesten Märkten des Landes. Das zeigt der aktuelle Immobilienmarktbericht der hessischen Gutachterausschüsse. Wir haben die Zahlen für Sie auf das heruntergebrochen, was für Dreieich, Neu-Isenburg und den Vordertaunus zählt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Landkreis Offenbach mit Dreieich und Neu-Isenburg ist nach Frankfurt der umsatzstärkste Immobilienmarkt Hessens: 2025 wechselten hier Immobilien für rund 1,3 Mrd. € den Eigentümer.
- Ein typisches freistehendes Einfamilienhaus kostet im Landkreis Offenbach im Mittel rund 766.000 €, im Hochtaunuskreis rund 677.000 € und im Main-Taunus-Kreis rund 756.000 €.
- Gebrauchte Eigentumswohnungen liegen im Landkreis Offenbach bei rund 3.850 €/m², neue bei rund 5.550 €/m².
- Nach dem Rückgang 2023 und 2024 haben sich die Preise für Einfamilienhäuser in Südhessen 2025 gefangen; im Raum Darmstadt-Offenbach zogen sie wieder leicht an.
- Die Mieten steigen weiter: In unserer Region je nach Teilraum um 15 bis 22 % seit 2021.
Wichtig vorab: Der Bericht weist die meisten Werte auf Kreisebene aus. Für einzelne Städte wie Dreieich, Neu-Isenburg, Bad Homburg oder Kronberg gibt es darin keine eigenen Durchschnittswerte – die Kreiswerte sind ein Orientierungsrahmen, die einzelne Lage kann deutlich darüber oder darunter liegen.
Der Markt 2025: stabil, mit Verschiebung zur Eigentumswohnung
In ganz Hessen registrierten die Gutachterausschüsse 2025 rund 56.400 Kaufverträge mit einem Umsatz von 18,8 Mrd. € – leicht unter dem Vorjahr. Auffällig ist die Verschiebung zwischen den Segmenten: Bei Häusern und Grundstücken sank der Umsatz, bei Eigentumswohnungen stieg er von 4,8 auf 5,6 Mrd. €.
Für unsere Region ist vor allem ein Wert bemerkenswert: Der Landkreis Offenbach kommt auf 3.260 Kaufverträge und 1,3 Mrd. € Umsatz. Das ist Platz zwei in Hessen, direkt hinter Frankfurt mit 4,0 Mrd. €. Auch bei der Zahl der verkauften Eigentumswohnungen liegt der Kreis mit 1.670 Verträgen hinter Frankfurt auf Platz zwei.
Im Hochtaunuskreis wurden 2025 rund 1.900 Kaufverträge mit knapp 1,0 Mrd. € Umsatz geschlossen, im Main-Taunus-Kreis rund 2.000 Verträge mit knapp 0,9 Mrd. €. Bad Vilbel gehört statistisch zum Wetteraukreis, der mit 2.150 Verträgen und 0,5 Mrd. € deutlich ländlicher geprägt ist.
Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026, Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen, Kap. 1, 3.2 und 3.3
Häuser: Der Landkreis Offenbach liegt gleichauf mit dem Main-Taunus-Kreis
Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet im Landkreis Offenbach im Mittel rund 766.000 € – das ist der höchste Wert aller hessischen Landkreise. Der Main-Taunus-Kreis folgt mit 756.000 €, der Hochtaunuskreis mit 677.000 €. Frankfurt liegt mit 880.000 € noch einmal deutlich darüber.
Die Gutachterausschüsse rechnen dabei mit einem einheitlichen Modellhaus: 40 Jahre alt, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück, mittlere Lage. So lassen sich die Kreise fair vergleichen, auch wenn Ihr Haus von diesem Modell abweicht.
Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026, Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen, Tab. 5.2.1 und 5.2.2; eigene Darstellung, gerundet
Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften (25 Jahre alt, 130 m² Wohnfläche, 300 m² Grundstück) ergibt sich dasselbe Bild: Landkreis Offenbach 607.000 €, Main-Taunus-Kreis 601.000 €, Hochtaunuskreis 570.000 €, Wetteraukreis 426.000 €.
Dass der Hochtaunuskreis im Kreisschnitt unter dem Landkreis Offenbach liegt, überrascht viele. Der Grund: Der Kreis reicht von den teuren Vordertaunus-Städten bis weit in den ländlicheren Hintertaunus. Für Bad Homburg, Kronberg oder Königstein liegen die Werte in guten Lagen deutlich über dem Kreismittel.
Eigentumswohnungen: Bestand kostet rund ein Drittel weniger als Neubau
Eine gebrauchte, rund 20 Jahre alte Eigentumswohnung mit 80 m² kostet im Landkreis Offenbach im Mittel 3.850 €/m². Damit liegt der Kreis knapp vor dem Main-Taunus-Kreis (3.800 €/m²) und dem Hochtaunuskreis (3.650 €/m²); im Wetteraukreis sind es 2.850 €/m².
Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026, Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen, Tab. 6.2.1 und 6.2.2; eigene Darstellung, gerundet
Für neue Wohnungen werden im Landkreis Offenbach rund 5.550 €/m² gezahlt, im Main-Taunus-Kreis 5.450 €/m² und im Hochtaunuskreis 5.250 €/m². Eine Bestandswohnung kostet in unserer Region also rund 70 % einer neuen – hessenweit sind es im Schnitt etwa 65 %.
Für Käufer heißt das: Eine gut gepflegte Bestandswohnung ist oft der günstigere Einstieg, gerade in gefragten Lagen. Für Verkäufer zählt umso mehr, Zustand, Energieeffizienz und Ausstattung überzeugend darzustellen, denn genau dort entscheidet sich der Abstand zum Neubaupreis. Stellplätze sind in diesen Preisen übrigens nicht enthalten: Ein Tiefgaragenstellplatz im Wiederverkauf wird im Landkreis Offenbach mit rund 12.000 €, im Hochtaunuskreis mit rund 14.000 € und in Bad Homburg mit rund 22.500 € angesetzt.
Bodenwerte: Die Lage entscheidet über Hunderttausende
Bauland ist im Landkreis Offenbach im Kreismittel 779 €/m² wert, im Main-Taunus-Kreis 758 €/m² und im Hochtaunuskreis 628 €/m² (Stand 1.1.2026). Zum Vergleich: In Frankfurt sind es 1.857 €/m², im Wetteraukreis 239 €/m².
Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026, Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen, Tab. 7.3; eigene Darstellung
Noch aussagekräftiger sind die Spannen innerhalb der Kreise. Im Hochtaunuskreis reichen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen von 60 bis 2.000 €/m², im Landkreis Offenbach von 450 bis 1.300 €/m². Bei einem Grundstück von 700 m² macht allein der Boden damit schnell mehrere Hunderttausend Euro Unterschied aus.
Der Landkreis Offenbach ist dabei bemerkenswert homogen: Selbst der niedrigste Bodenrichtwert liegt bei 450 €/m². Im Wetteraukreis reicht die Spanne bis 1.250 €/m² – ein Hinweis darauf, dass es auch dort frankfurtnahe Lagen auf Taunus-Niveau gibt. Den genauen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie kostenfrei unter boris.hessen.de.
Preisentwicklung: Nach der Korrektur hat sich der Markt gefangen
Die Preise für Einfamilienhäuser sind in Südhessen bis 2022 kräftig gestiegen, danach spürbar gefallen – und 2025 nicht weiter. In der Region Darmstadt-Offenbach-Heppenheim, zu der Dreieich und Neu-Isenburg gehören, lag der durchschnittliche Kaufpreis 2025 bei rund 499.000 €. Das sind gut 3 % mehr als 2024 und rund 13 % weniger als zum Höchststand 2022.
Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026, Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen, Abb. 5.3.1; Werte gerundet, eigene Darstellung
In der Region Frankfurt-Wiesbaden-Limburg, zu der auch der Hoch- und der Main-Taunus-Kreis zählen, lag der Durchschnitt 2025 bei rund 651.000 € und damit etwa auf dem Niveau von 2024. Gegenüber 2016 sind Einfamilienhäuser in beiden Regionen trotz der Korrektur noch immer rund 40 % teurer.
Zur Einordnung: Diese Durchschnittswerte sind nicht um Lage, Alter und Größe bereinigt und decken große Gebiete ab. Sie zeigen die Richtung des Marktes, nicht den Wert eines einzelnen Hauses.
Mieten und Renditen: Mieten steigen schneller als Kaufpreise
Während die Kaufpreise seit 2022 nachgegeben haben, sind die Mieten weiter gestiegen. Für eine typische Wohnung (75 m², Baujahr 1990, mittlere Ausstattung) weisen die Gutachterausschüsse in der Region Darmstadt-Offenbach-Heppenheim 2025 rund 9,45 €/m² Nettokaltmiete aus, nach rund 7,75 €/m² im Jahr 2021 – ein Plus von etwa 22 %. In der Region um Hoch- und Main-Taunus-Kreis stieg der Wert im selben Zeitraum von rund 8,50 auf 9,75 €/m², also um etwa 15 %.
Quelle: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026, Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen, Abb. 11.1.5; Werte aus dem Diagramm abgelesen und gerundet, eigene Darstellung
Diese Modellwerte beziehen sich auf Gemeinden unter 50.000 Einwohnern; Großstädte und Bad Homburg haben eigene Mietspiegel. Neubauwohnungen in guten Lagen liegen spürbar höher: Für Baujahr 2020 und einen Bodenrichtwert von 600 €/m² nennt der Bericht für Südhessen rund 10,90 €/m².
Für Kapitalanleger zeigt der Bericht für Mehrfamilienhäuser im Kernraum Rhein-Main einen Liegenschaftszins von rund 3,1 % und einen Rohertragsfaktor von 21. Vereinfacht: Der Kaufpreis entspricht etwa dem 21-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete. Steigende Mieten bei stabilen Preisen verbessern die Rendite – ein Argument für vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage in unserer Region.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie verkaufen möchten: Der Markt ist nach zwei schwierigen Jahren wieder berechenbar. Entscheidend ist ein realistischer Angebotspreis, denn Käufer vergleichen heute genauer als zu Boomzeiten. Kreisdurchschnitte helfen bei der Orientierung, ersetzen aber keine Bewertung, die Lage, Zustand und aktuelle Vergleichsverkäufe berücksichtigt.
Wenn Sie kaufen möchten: Die Preise liegen unter dem Höchststand von 2022, die Mieten steigen weiter. Gerade Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf bieten Verhandlungsspielraum – vorausgesetzt, die Sanierungskosten sind sauber kalkuliert.
Wenn Sie vermieten oder anlegen: Steigende Mieten und stabile Kaufpreise verbessern das Verhältnis von Ertrag zu Kaufpreis. In Lagen wie Dreieich, Neu-Isenburg oder dem Vordertaunus kommt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum hinzu.
Persönliche Beratung: Bettina Schmitt Immobilien ist seit 2007 Ihr Immobilienmakler für Frankfurt, Dreieich, Neu-Isenburg, Offenbach und den Taunus. Wie viel Ihre Immobilie wert ist, ermitteln wir in einer kostenfreien Einwertung – auf Basis der Daten des Gutachterausschusses, aktueller Marktdaten und unserer Erfahrung aus fast 20 Jahren Vermarktung. Sprechen Sie uns an, in unseren Büros in Frankfurt und Dreieich-Buchschlag oder direkt bei Ihnen vor Ort.
Quelle aller Zahlen: Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2026 (Berichtsjahr 2025), Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen, Stand 31.07.2026, abrufbar unter gds.hessen.de. Die Daten wurden von Bettina Schmitt Immobilien ausgewählt, gerundet und grafisch neu aufbereitet.
Stand-Hinweis: Die Marktdaten geben den Stand der genannten Quelle wieder und sind deshalb nicht immer tagesaktuell. Wir geben uns aber größte Mühe, sie aktuell zu halten. Stand: November 2026.
Autor: Tammo Schmitt, Immobilienökonom (IREBS)
