In 14 Frankfurter Gebieten gilt Milieuschutz. Wer dort ein Haus besitzt, kauft oder verkauft, braucht für viele Umbauten und für die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung der Stadt – auch dann, wenn sonst keine Baugenehmigung nötig wäre. Hier lesen Sie, was erlaubt ist, was nicht und wie sich das auf Preis und Vermarktung auswirkt.
Was ist eine Milieuschutzsatzung?
Eine Milieuschutzsatzung (juristisch: soziale Erhaltungssatzung) ist ein Instrument des Baugesetzbuchs. Grundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Stadt will damit verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Bewohner eines Viertels durch Luxussanierungen, Umnutzungen oder Umwandlungen verändert. Die Stadt Frankfurt betont selbst: Milieuschutz ist ein städtebauliches Instrument und kein individueller Mieterschutz.
Für jedes Gebiet musste die Stadt die Verdrängungsgefahr vorher durch ein Gutachten belegen.
Welche Gebiete in Frankfurt betroffen sind
Nach Angaben der Bauaufsicht gelten Milieuschutzsatzungen derzeit für diese Gebiete:
| Lage | Gebiete |
|---|---|
| Innenstadtnah | Nordend-Süd, Nordend-Mitte, Berger Straße, Westliches Ostend, Bockenheim, Sachsenhausen-Nord, Gutleutviertel, Östliches Gallus |
| Siedlungen und Stadtteile im Norden und Osten | Dornbuschsiedlung, Alt-Eschersheim, Anne-Frank-Siedlung, Dichterviertel, Am Oberschelder Weg, Westliche Riederwaldsiedlung |
Die Grenzen verlaufen oft mitten durch Straßen. Ob ein bestimmtes Haus betroffen ist, prüfen Sie flurstücksgenau im Portal planAS der Stadt Frankfurt oder über die Grundstücksinformation der Bauaufsicht. Wir prüfen das bei jeder Bewertung in Frankfurt standardmäßig mit.
Welche Umbauten genehmigt werden – und welche nicht
Im Milieuschutzgebiet sind drei Dinge genehmigungspflichtig: Abriss oder Rückbau von Wohnraum, bauliche Änderungen an Wohnungen und die Umnutzung von Wohnraum, zum Beispiel in ein Büro. Ist ohnehin eine Baugenehmigung nötig, prüft die Bauaufsicht die Satzung gleich mit. Sonst ist ein eigener, gebührenpflichtiger Antrag nötig. Reine Instandsetzungen, also der Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige, sind frei.
Genehmigt wird, was eine Wohnung auf einen zeitgemäßen Durchschnittsstandard bringt oder die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt. Abgelehnt wird, was über den üblichen Standard von Mietwohnungen hinausgeht. Die Bauaufsicht nennt dazu konkrete Grenzen:
| Maßnahme | In der Regel genehmigungsfähig | In der Regel nicht genehmigungsfähig |
|---|---|---|
| Bad | bis 5 m² | über 5 m² |
| Balkon, Dachterrasse, Wintergarten (neu) | bis 5 m² Gesamtfläche | über 5 m² |
| Grundriss | Änderungen für bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen | weniger Zimmer, Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen |
| Dachausbau, Aufstockung | neue Wohnung, ohne bestehende zu verändern | Vergrößern einer bestehenden Wohnung |
| Aufzug | wenn nach Hessischer Bauordnung vorgeschrieben | freiwilliger Einbau |
| Heizung | Austausch, wenn defekt oder älter als 30 Jahre | Austausch einer intakten, jüngeren Anlage ohne städtische Förderung |
| Dämmung, Fenster | GEG-Mindeststandard | mehr als GEG-Minimum ohne städtische Förderung |
| Stellplätze | – | nachträglich für bestehende Wohnungen |
| Photovoltaik | genehmigungsfähig | – |
Quelle: Bauaufsicht Frankfurt, Merkblatt Bauvorhaben in Milieuschutzgebieten, Stand Januar 2026
Wichtig für energetische Sanierungen: Was über den GEG-Mindeststandard hinausgeht, etwa ein Effizienzhaus 70 oder 85, ist nur mit dem städtischen Förderprogramm „Modernisierungsbonus“ genehmigungsfähig. Damit sind Auflagen verbunden, unter anderem eine Begrenzung der Miete nach der Modernisierung. Laut Haus & Grund Frankfurt gilt diese Mietbindung über 30 Jahre. Eigentümerverbände kritisieren das als Investitionshemmnis; die Stadt hat dazu einen Runden Tisch eingerichtet.
Vor der Genehmigung schreibt die Stabsstelle Mieterschutz der Stadt die betroffenen Mieter an und hört sie an. Planen Sie dafür Zeit ein.
Aufteilung in Eigentumswohnungen: nur in Ausnahmefällen
Im Milieuschutzgebiet darf ein Mietshaus nur mit Genehmigung der Bauaufsicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Ohne diese Genehmigung trägt das Grundbuchamt die Teilung nicht ein. Grundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Verbindung mit der hessischen Umwandlungsgenehmigungsverordnung vom 28. April 2022.
Genehmigt wird nur in den gesetzlichen Ausnahmefällen, zum Beispiel:
- Das Haus gehört zu einem Nachlass und die Wohnungen sollen unter Erben aufgeteilt werden.
- Die Wohnungen sollen an Familienangehörige zur Selbstnutzung verkauft werden.
- Der Eigentümer verpflichtet sich, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen.
- Das Haus wird nicht zu Wohnzwecken genutzt, oder das Nicht-Aufteilen wäre wirtschaftlich unzumutbar.
Außerhalb der Milieuschutzgebiete ist die Lage seit Januar 2026 einfacher. Die frühere stadtweite Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB für Häuser ab sieben Wohnungen ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen; das Land hat sie nicht verlängert.
Und das Vorkaufsrecht der Stadt?
Bis Ende 2021 hat Frankfurt beim Verkauf von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten das kommunale Vorkaufsrecht ausgeübt, wenn eine Verdrängung der Mieter zu befürchten war. Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Praxis mit Urteil vom 9. November 2021 für unzulässig erklärt, wenn sie sich nur auf die Befürchtung künftiger Verdrängung stützt. Die Stadt setzt sich für eine Gesetzesänderung ein. Verkäufer sollten die Entwicklung im Blick behalten; der Notar holt beim Verkauf ohnehin das Negativattest der Stadt ein.
Was bedeutet das für Verkäufer und Käufer?
Für Verkäufer eines Mehrfamilienhauses zählt vor allem: Der Käuferkreis ist kleiner. Aufteiler, die Wohnungen einzeln weiterverkaufen wollen, fallen weitgehend weg. Auch Investoren, die durch umfassende Modernisierung höhere Mieten erzielen wollen, kalkulieren vorsichtiger. Gefragt sind Bestandshalter, die langfristig vermieten. Ein realistischer Preis beruht deshalb auf der heutigen Miete und nicht auf einem theoretischen Aufteilerpreis.
Für Verkäufer einer bereits bestehenden Eigentumswohnung ändert sich wenig. Sie ist schon aufgeteilt. Wer aber renovieren und vergrößern möchte, unterliegt den Grenzen oben.
Für Käufer ist entscheidend, die Pläne vor dem Kauf zu prüfen. Das große Bad, die Zusammenlegung zweier Wohnungen oder der große Balkon sind im Milieuschutzgebiet oft nicht genehmigungsfähig. Lassen Sie sich im Zweifel vorab bei der Bauaufsicht beraten (Termine dienstags und donnerstags, 069 212-33567).
So unterstützt Sie Bettina Schmitt Immobilien
Wir prüfen bei jeder kostenfreien Bewertung in Frankfurt, ob Ihr Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, und berücksichtigen das im Preis. Mit Ihrer Vollmacht beschaffen wir Bauakten, Genehmigungen und Grundbuchauszüge. Und wir sprechen gezielt die Käufer an, für die Ihr Objekt trotz Satzung passt.
Checkliste zum Download
Zum Ausdrucken und Abhaken:
Quellen
- Bauaufsicht Frankfurt: Merkblatt Bauvorhaben in Milieuschutzgebieten, Stand Januar 2026
- Bauaufsicht Frankfurt: Umwandlung von Wohn- und Teileigentum
- Stabsstelle Mieterschutz Frankfurt: Milieuschutz
- Stabsstelle Mieterschutz Frankfurt: Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
- Hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28.04.2022
- Haus & Grund Frankfurt: Runder Tisch Milieuschutz
Persönliche Beratung: Als Immobilienmakler in Frankfurt, Dreieich, Offenbach und im Taunus beraten wir Sie gern – kostenfrei und unverbindlich, in unseren Büros in Frankfurt und Dreieich-Buchschlag oder direkt bei Ihnen vor Ort.
Stand-Hinweis: Wir beziehen uns immer auf die jeweils aktuelle Fassung der genannten Gesetze und Regelungen. Zahlen und Regelungen können sich ändern und sind deshalb nicht immer tagesaktuell. Wir geben uns aber größte Mühe, sie aktuell zu halten. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: November 2026.
